تعدیل قواعد سخت‌گیرانه خلع ید در خصوص متصرف ناآگاه در املاک مجاور

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار گروه حقوق خصوصی دانشکدگان فارابی دانشگاه تهران، قم، ایران.

2 دانش آموخته کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشگاه علوم قضایی، تهران، ایران

چکیده

مقدمه: از جمله رابطه‌هایی که اشخاص می‌توانند نسب به اموال پیدا کنند، مالکیت است که اختیار انواع تصرفات را به مالک اعطا می‌کند. لازمة اجرای عملی آن نیز حق اخراج اشخاص ثالث از ملک است؛ بنابراین منع دیگران از تعرض، تصرف، مزاحمت و ممانعت در استفاده از اموال، از چنین اوصافی نشئت می‌گیرد. دعاوی مربوط به حق اخراج اشخاص متصرف ازجمله دعاوی تخلیه ید، خلع‌ید و تصرف عدوانی در همین رابطه به وجود آمده است. دعوای خلع‌ید در زمره دعاوی اختصاصی اموال غیرمنقول است که به ویژگی‌های مالکیت خواهان، تصرفات غیرمجاز خوانده نیاز دارد تا متجاوز را بدون فوت وقت از ملکِ مالک اخراج کند. در دعوای خلع‌ید به معنای اختصاصی خود، به دلیل حمایت از حقوق مالکین، به مسائل حاشیه‌ای نظیر عمد، عدوان، سهو، سوءنیت، حسن‌نیت، انگیزه و آگاهی به عدم استحقاق توجهی نمی‌شود و کانون توجهات را به حمایت از حقوق مالک و خروج متصرف از ملک وی اختصاص می‌دهد. توجه کانونی در این باره بر تصرف و احراز آن معطوف است. به‌عبارت‌دیگر، همین‌قدر که دادرس، مالکیت خواهان، تصرف خوانده و عدم استحقاق متصرف و مجوز نداشتن وی را احراز کند، به خلع‌ید و عندالاقتضا، به قلع‌وقمع بنا و مستحدثات حکم می‌کند و اصولاً عنصر دیگری را در رسیدگی خود لحاظ نمی‌کند.
روش‌ها: پاسخ به این پرسش که ماده‌واحده مصوب 1358، چه تفاوتی با قواعد عمومی دعوای خلع‌ید دارد و چه رهیافت‌هایی برای تعدیل قواعد سخت‌گیرانه دعوای خلع‌ید ارائه می‌دهد، با شیوه تحلیلی و توصیفی بررسی شده است. 
یافته‌ها: در بسیاری از موارد، التزام کامل به اطلاق مقررات خلع‌ید و گستره قواعد حاکم بر غصب و در حکم غصب، مشکلات زیادی را به دنبال خواهد داشت. این قواعد سخت‌گیرانه، می‌تواند موجبات از بین‌رفتن سرمایه‌های اشخاصِ با حسن‌نیت را به وجود آورد و باعث نادیده‌گرفته‌شدن صداقت در رفتار و احترام اموال این دسته از افراد شود. به‌عنوان‌مثال، ممکن است به دلایلی نظیر اشتباه و قصور مأمور شهرداری، اشتباهات ثبتی، اشتباه سازندگان یا پیمانکاران، مالکی در پیاده کردن ساختمان خویش متعرض ملک مجاور خویش شود. در این هنگام است که انصاف، سکوت را بر خود برنمی‌تابد و به دنبال راهی برای حمایت از متصرف با حسن‌نیت می‌گردد. ازاین‌رو، انعطاف‌پذیری در مورد متصرف با حسن‌نیت، امری شایسته و راهی بایسته به‌سوی تعدیل قواعد دشوار خلع‌ید است. در همین راستا، قانون‌گذار ایرانی در سال 1358، با وضع ماده واحده‌ای به نام «‌لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک» در مسیر احیای انصاف گام برداشته است. در این ماده واحده، از قواعد اولیه و سخت‌گیرانه غصب و خلع ید اموال، به طور استثنایی عدول شده و احکامی استثنایی در نظر گرفته شده است. بررسی تحلیلی راجع به ماده واحده فوق، نشان می‌دهد این مقرره به‌عنوان استثنایی طلایی در برون‌رفت از معضل پیش‌گفته، در پرتو ملاحظه حُسن‌نیت متصرف، بوده و با بی‌نیازی از تغییر دعوا یا طرح دعوای مجدد، دادرس را به عدول از قواعد اولیه و صدور احکامی خارج از خواسته الزام کرده است.
نتیجه‌گیری: ماده‌واحده فوق برای حمایت از شخص با حسن‌نیت به دنبال ارکان و شرایطی می‌گردد. جمله این شرایط عبارت‌اند از: 1. مجاورت املاک، 2. تجاوز غاصبانه یا در حکم غاصبانه به ملک مجاور، 3. وجود حُسن نیت در متجاوز به ملک همسایه یا جهل به رخداد تجاوز به ملک مجاور و رفتار صادقانه در ساخت‌وساز و احداث بنا در ملک مجاور، 4. تجاوز به ملک همسایه در اثر اشتباه باشد، 5. جزئی بودن ضرر مالک زمین در مقایسه با خسارات حاصل از قلع‌وقمع بنا و مستحدثاتی که به متصرف وارد می‌شود. پس از احراز شرایط فوق، دادرس موظف است در چارچوب آیینی اختصاصی، دعوا را به سوی جمع بین حق خواهان و خوانده حرکت دهد. در حقیقت دادرس، قسمت مورد تجاوز را در حکم تلف قرار داده و به خوانده (متجاوز) اعلام می‌کند تا مبلغ آن قسمت را به صندوق دادگستری تودیع کند. پس از پرداخت قیمت زمین، دادگاه حکم به پرداخت وجه به مالک و اصلاح اسناد مالکیتی صادر می‌نماید. جزئیات بیشتر از این ماده‌واحده و بررسی آرای قضایی، در این مقاله بررسی شده است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

عنوان مقاله [English]

Mitigation of Strict Rules Governing Ejectment Claims Regarding Innocent Possessors of Adjacent Properties

نویسندگان [English]

  • Hussein Javar 1
  • Muhammad Yaghoubi Nader 2
1 Associate Professor, Department of Private Law, Farabi Campus, University of Tehran, Qom, Iran
2 M.A. In private Law, University of Judicial Sciences and Administrative Services, Tehran, Iran
چکیده [English]

Introduction
Ownership is a foundational legal concept through which individuals may acquire comprehensive rights over property. It confers upon the owner the authority to exercise control, enjoy benefits, and exclude others. As such, the right to remove third parties from one's land is an inherent component of ownership. This premise underlies various legal actions, including eviction (khalʿ al-yad), recovery of possession, and claims for unlawful interference. The action for khalʿ al-yad is specific to immovable property and requires demonstration of the plaintiff's legal ownership and the defendant's unauthorized possession. Traditional jurisprudence in such claims does not consider factors such as intent, good or bad faith, mistake, or the possessor's knowledge of entitlement. The court's sole focus remains on establishing possession and the lack of lawful justification. When these conditions are 
satisfied, the judiciary is compelled to issue an eviction judgment and, where appropriate, order the demolition of any unauthorized constructions.
Methods
This study employs a descriptive-analytical approach to examine how the Single Article Act of 1979 differs from the general rules governing khalʿ al-yad (eviction claims) and what legal strategies it offers for moderating the rigid principles traditionally applied in such claims.
Findings
In practice, however, the strict application of such stringent rules—particularly those derived from the doctrines of ghasb (usurpation) or deemed usurpation—can produce inequitable consequences. This is especially true when the possessor acted under a mistaken belief or in good faith, for instance, due to municipal surveying errors or misidentification by contractors. In such circumstances, enforcing demolition orders may destroy substantial investments made honestly and in reliance upon erroneous assumptions. Thus, a departure from the rigid framework is warranted where good faith possession is evident. Recognizing this imperative, the Iranian legislature enacted in 1979 the Legal Bill on the Removal of Encroachment and Compensation for Damage to Immovable Property. This legislation provides an exceptional remedy and permits the judiciary to deviate from conventional eviction norms in favor of equitable treatment of innocent possessors.
Results
The statute establishes specific conditions under which courts may invoke such an equitable remedy:

The properties must be adjacent;
There must be encroachment or de facto usurpation of the neighboring land;
The possessor must have acted in good faith or been unaware of the encroachment;
The encroachment must be attributable to mistake;
The loss to the rightful owner must be minimal when compared with the damage likely to be sustained by the possessor if demolition is ordered.

When these criteria are satisfied, the judge must initiate a special procedure that balances the interests of both parties. In such cases, the encroached portion is deemed legally lost, and the defendant is ordered to deposit its value with the judiciary. Once payment is made, the court issues a judgment mandating compensation to the rightful owner and authorizing the correction of title deeds accordingly. This exceptional statutory mechanism represents a significant doctrinal shift toward equitable principles in property law. Furt her details of this Single Article Act, along with an analysis of relevant judicial rulings, are examined in this article.

کلیدواژه‌ها [English]

  • adjacent immovable property
  • good faith
  • action for eviction
  • possession
  • usurpation
  • demolition orders

مراجع

Quran
Nahjul Balagha
Abi [Fazel], H.(1993). Kashf Al-Romoz In Sharh Mokhtasar Al-Nafeh, volume 2, Qom - Iran: Islamic Publications office, [In Arabic].
Aghakhani, A. (2021). The concept and scope of the decreed loss of the subject of the contract, with a looking at the English legal system. Justice Journal, 85 (116), p 33-57, [In Persian[.
Alishahi Ghalee Joghi, A. (2010).Criticism and analysis of jurisprudential opinions about the rule «الغَاصِبُ یُؤخَذُ بِأشَقِّ الأحوَال»  and its instance realm, Journal Of Jurisprudence And Principles, 44(89), 125-150, [In Persian].
Ameli [Shahid Avval], M. (1996). Sharia Lessons in Emamieh Jurisprudence, Qom - Iran: Islamic Publications Office, [In Arabic].
Ameli ]Shahid Avval[, M. (1989). Al Lomeh Dameshghieh In Emamieh Jurisprudence, Beirut - Lebanon: Dar Al-Turath - Dar Al-Islamiya, [In Arabic].
Ameli ]Shahid Sani[, Z. (1989). Al-Rawzato Al-Bahiyya In Sharh Al-Lameh Al- Dameshghieh  (with the footnote of Kalantar), volume 7, Qom: Ketab Faroushi Dawari, [In Arabic].
Amoli, M. (1964). Mesbah Al-Hoda in Sharh Al-Ourva Al-Vosgha, Bi ja, bi na.
Ansari [Sheik Azaam], M. (2000). Forms Of Contracts And Terms, Qom: Andisheh Islamic Society, [In Arabic].
Ajeri Aysk, A., Muhammad Hasani, S. (2023). Judicial loss of usurped property sold to a buyer in good faith, with a look to jurisprudence (criticism of the proposal to amend Article 323 of the Civil Code). Civil Jurisprudence Teachings Journal, 15 (28), 3-26, [In Persian[.
Bazghir, Y. (2003). Judicial Inferences Of The Supreme Court Of The Country In Civil Affairs In Usurpation And Objection To The Decisions Of The Commission Of Article 12 Of Urban Land And In The Water Distribution Law And In The Demand For Compensation, Tehran: Ferdowsi Publications, [In Persian].
Bojnordi, S. (2022). Jurisprudence Rules, vol. 1, Tehran: Ascension Institute, [In Persian].
Deylami, Sallar, H. (1983). Al Marasem Al Alaviie and Al Ahkam Al Nabaviie, Qom: Al-Haramain Publications, [In Arabic].
Dezfuli, M. (2000). Forms of Contracts and Terms, Qom: Andisheh Islamic Complex, [In Arabic].
Ebn Barraj [Qazi], A. (1990). Javaher Al- Feghhe – Aghaed Al-Jafariieh , Qom: Islamic Publications office, [In Arabic].
Ebn Manzor, A. (1993). Lesan Al-Arab, Edition 8, Birot: dar al-sader Publications, [In Arabic].
Eghdami, H. (2020). Practical Analytical Guide to Civil Claims In Iran's Judicial System, Tehran: Judiciary Press and Publishing Center, [In Persian].
Elsan, M., Mahmudi, N. (2018).  The principle of immutability of litigation in Iranian and American law, Journal Of Comparative Law Studies, 9(2),p 473-491, [In Persian].
Emami, H. (2020). Civil Law, vol. 1, Edition 39, Tehran: Islamic publications, [In Persian].
Eskini, R., Niazi Shahraki, R. (2007). The Concept Of The Principle Of Good Faith And Fair Treatment, Gawah Legal Quarterly, (10), 3-2, [In Persian].
Fraley, J. The Meaning of Dispossession. Indiana Law Review, 50: pp 517-538.
Ghafi, H; Shariati, S. (2021). Principles Of Applied Jurisprudence, Vol. 3, Edition 19, Tehran: Samt Publications, [In Persian].
Gilani Fumani, M. (1426). Jame Al-Masael, vol. 2, Qom: Daftar Moazzam, [In Persian].
Gilani Najafi (A), H. (Bi ta). The Book of Usurpation, Bi ja, Bi na, [In Arabic].
Gilani Najafi (B), H. (Bi ta). The Book of Lease, Bi ja, Bi na, [In Arabic].
Hakim, M. (1979). Al-Ousol Al-Ammeh In Fegheh Al-Mogharen, Edition 2, Qom: Alebyt Publication.
Haeri, S. (1997). Riyaz Al-Masael, vol. 14, Qom - Iran: The Foundation of Ahl al-Bayt, [In Arabic].
Helli [Allame], H. (1999). Tahrir,Al- Ahkam Al-Sharie In Mazhab Emamieh, vol. 4, Qom: Imam Sadeq Foundation, [In Arabic].
Helli [Allame], H. (1992). Rules of Rulings In Knowing What Is Permissible And What Is Forbidden, vol. 2, Qom: Islamic Publications office, [In Arabic].
Helli [Ebn Edris], M. (1997). Al-Saraaer Al-Havi Letahrir Al-Phatavi, vol. 2, Qom: Islamic Publications office, [In Arabic].
Helli [Muhaghegh], N. (1997). Al-Mukhtasar Al-Nafi In Fighhe Al-Emamieh,vol. 2, Qom: Religious Publications Institution, [In Arabic].
Helli [Muhaghegh], N. (1987). Sharaieh Al-Islam in Masael Halal And Haram, vol. 3, Qom: Esmaeilian Publications, [In Arabic].
Helli, Y. (1984). Al-Jameh Al-Sharaieh, Qom: Seyyed al-Shahda Scientific Foundation, [In Arabic].
Hesselink, M. W. (2010). The concept of good faith. Towards A European Civil Code, Fourth Revised and Expanded Edition, p 619-649.
Https: Www.Ara.Jri.Ac.Ir
Https: Www.Edarehoquqy.Eadl.Ir
Https: Www.Neshast.Org
Hosseini Haeri, S. (1965). Mabahes Al-Ousoul, Qom: dar al-bashir, [In Arabic].
Hosseini Ameli, S. (1998). Meftah Al-Kerameh, Qom: Islamic Publications office, [In Arabic].
Iravani, A. (1964). Hashie Al-Makaseb, Tehran: kia publication, [In Arabic].
Isfahani, S. (2001). Vasile Al-Nejat (with footnotes of Imam Khomeini), Qom: Foundation for organizing and publishing the works of Imam Khomeini, [In Arabic].
Isfahani, S. (1973), Vasile Al-Nejat (with notes Golpayegani), Vol. 3, Qom - Iran: Chapkhane Mehr, [In Arabic].
Javaherkalam, M., Haddadi Ardakani, S. (2023). Criteria for identifying "judicial loss" in Islamic law; analyzing the rule of "transfer to a third party in good faith" in the judicial procedure and the plan to amend the civil law, Islamic Law Research Paper, 24 (1), 109-138, [In Persian].
Jafari Langharoodi, M. (2012). Collection of Civil Law, Edition 4, Tehran: Ganj Danesh Publications, [In Persian].
Jafari Langharoodi, M. (2002). Extensive in Legal Terminology, vol. 3, Edition 2, Tehran: Ganj Danesh Publications, [In Persian].
Javaheri, E. (1989). Al-Sabah - Taj Al-Lughah va Sihah Al-Arabiyya, vol. 3, Beirut: Dar al-lm Lil-Malayen, [In Arabic].
Jazayeri, M. (1995). Huda Al-Talieb to Explain Al-Makasib, vol. 3, Bi ja: Talieh al-Nur, [In Arabic].
Johari, M. (2009). Comparison of the Dispute of Removal Of Possession Of Aggression With Expropriation, Edition 3, Tehran: Fekrsazan Publications, [In Persian].
Johari, E. (1989). Al-Sabah – Taj Al- Loghat and Sahah Al-Arabieh, vol. 3, Birot: dar al-elm, [In Arabic].
Kashani, H. (1998). Taligh Sharif in discussion of khiatrat and conditions, Qom: Ayat Allah Kashani's office, [In Arabic].
Kashef Al-Ghita, M. (2004). Editing of The Magazine, vol. 3, Tehran: Council for the convergence of Mazaheb, [In Arabic].
Katouzian, A. (2019). Juridical Facts Tort Liability, Edition 2, Tehran: Ganj Danesh Publications, [In Persian].
Katouzian, A. (2018). Properties and Owhnership, Edition 50, Tehran: Mizan Publications, [In Persian].
Katouzian, A. (2007). Obligations Outside The Contract - Forced Guarantee, Vol. 1, Edition 7, Tehran: Tehan University Publications, [In Persian].
Kazemi, M. (2019).  Dismissal, conflict of official and normal document; A review of the Judgment number 9709972993700410 of the second branch of the legal court of Rudbar district of Qasran, Tehran, Judgment Journal Of Justice, 19(100), 1-41, [In Persian].
Kazemnezhad Sanghrodi, H. (2018). Examining the effects of eviction litigation in communal property, Journal of Jurisprudence, Law and Criminal Sciences, 3(8), 107-116, [In Persian].
Keikha, M., Abin, A. (2020). A critical Approach towards the strict policy of the institution of usurpation and the need to grade the responsibility (based on the quality of the involvement of the intrinsic element of good or bad faith), Private Law Research, 9(33), 2019, 189-219, ]In Persian[.
Khoei, A. (1997). Mosoueeh of Imam Khoei, vol. 36, Qom: Foundation for the Revival of the Works of Imam Khoei, [In Arabic].
Khoei, A. (1957). Mesbah Al-Feghahe, Qom: Davari, [In Arabic].
Khoei, A. (2001). Mabani Takmele Al-Menhaj, Qom-Iraq: Baghdad society, [In Arabic].
Khomeini, R. (1963). Tahrir Al-Vasile, vol. 3, Qom - Iran: Qom Seminary Modarres University, Islamic publications Office, [In Arabic].
Khomeini, R. (Bi ta). Ketab Al-Beieh, Taghrir Muhammad Hasan Ghadiri, Qom - Iran: Institution of explaining and publishing Imam Khomeini, [In Arabic].
Meshkini [Feiz], A. (1992). Eslahat Al Osoul, edition 5, Qom: Al Hadi.
Mohaddesi, M. (2010).  Comparison of eviction and Dispossession lawsuits in terms of nature, Journal of The Bar Association, (211), 29-64, [In Persian].
Moravveji, A. (1995). Tamhid Al-Vasael In The Explanation Of Al-Vasael, Qom, school of Imam ali, ]In Arabic[
Mousavi Bojnordi, S. (1998). Al Qavaed Al Feghhiiee, Qom: Al hadi, [In Arabic].
Mozaffar, M. (1959). Ousoul Al-Feghhe, Edition 4, Vol. 2, Hekmat Institution publication, [In Arabic].
Mufid, M. (1992). Al-Moqnaae, Qom: Ganara Jahani Hazara Sheikh Mufid, [In Arabic].
Muhaghegh Damad, M. (2005). Jurisprudence Rules (Civil Part - Ownership and Liability), Tehran: Islamic Sciences Publishing Center, [In Persian].
Muhaghegh Damad, M. (1985). Qavaed Feghhe, Edition4, Tehran: Islamic Sciences Publishing Center, [In Persian].
Mumen Qomi. (1988). Ketab Al Salat, Qom: Islamic publication office, [In Arabic].
Najafi ]Saheb Javaher[, M. (Bi ta). Jawahir Al-Kalam, vol.37, Beirut: Dar Revived the Arab Heritage, [In Arabic].
Najafi ]Saheb Javaher[, M. (2008). Jawahir al-Kalam, Tehran: Mortazavi, [In Arabic].
Office of Studies and Research of the Supreme Court (2013). Collection of votes of the unity of judicial procedure of the General Board of the Supreme Court, Tehran: Shahr Danesh Institute, [In Persian].
Poor ostad, M. (2008). Sovereignty of civil litigants, Journal of Private Law Studies, 38(3), 97-125, [In Persian].
Rashvand Bokani, M., Bagheri, E. (2022).  Jurisprudential analysis of the aggrieved party's appeal to the court in extraordinary registration, Research and Development Quarterly in Comparative Law, 5(16), 114-142, [In Persian].
Rose, C. M. (1985). Possession as the Origin of Property. Diss. Yale Law School, 1830, 72-88.
 Rose, C. M. (2000). Property and Expropriation: Themes and Variations in American law. Utah l. Rev. 2000, p 1-38.
Safyan, S., Meghdadi, M. (2021). The principle of the petitioner's discretion in determining the title of the civil suit, Legal Journal of Justice, 85(113), 207-233, [In Persian].
Safaei, S., Rahimi, H. (2011). Civil Liability (Extra-Contractual Obligations), Edition 2, Tehran: samt publication, [In Persian].
Shams, A. (2002).  Procedure Civil, vol. 3, Edition 2, Tehran: Mizan Publication, [In Persian].
Shams, A. (2014).  "Cause", thematic matters and their description in civil litigation, Journal of Legal Research, (65), 1-24, [In Persian].
Tabarsi, A. (1989). Al-Mutalef Men Al-Mukhtalef Between the Imams of the Salaf, vol. 1, Mashhad: Islamic Research Academy, [In Arabic].
Tabatabaei Qomi, S. (1992). Omde Al-Mataleb in Taligh In Makaseb, Qom: Mahallati, [In Arabic].
Zeinali, M. (2015). Expropriation Suit in Court Procedure, Edition 3, Tehran: Chirag Danesh Publications, [In Persian].
 

فایل ها

هم رسانی

ارجاع به این مقاله

آمار